Évolution du logement : apporter de la flexibilité au PAP

Le PAP souffre d’un problème insoluble : le délai de sa mise en application. Entre les premières prospections et la création des parcelles destinées aux constructions, plusieurs années passeront. Définition du programme, études complémentaires, accord avec les autorités communales et ministérielles, puis procédures pour le dossier PAP ou la convention d’exécution, et pour finir chantier… Ces étapes, incompressibles, impliquent des délais importants, desquels résulteront un constat : le programme initialement établi sera peut-être finalement obsolète - une observation récemment constatée auprès de plusieurs clients.

Le cadre social, économique, démographique et les incertitudes variées impliquant directement les prix de la construction sont autant de facteurs qui rende impossible la projection des demandes dans 5 à 10 ans de manière pragmatique.

L’intérêt de l’ilot

Pour les PAP liés à l’habitation, l’unité de travail est le lot. Il servira ultérieurement de référent pour le morcellement du site et la création de la parcelle cadastrale liée à une habitation unifamiliale, bifamiliale ou collective. De par sa définition, le lot devient un élément immuable car faisant partie de l’ossature du PAP (délimitation entre domaine public et domaine privé, etc.). Mais il peut également se révéler être une entrave, car, comme énoncé précédemment, il est fixé par un projet répondant à un cahier des charges fixé plusieurs années avant sa mise en application.

Pour éviter cette problématique, ou peut-être simplement y ajouter de la flexibilité, pourquoi ne pas travailler avec la définition d’ilot, comme cela peut être le cas pour des zones d’activité par exemple. Plutôt que de définir une parcelle et le programme y correspondant, l’ilot définit des prescriptions pour un futur ensemble de parcelles, sans en fixer le nombre, la taille ou l’agencement de manière immuable.

Prenons l’exemple d’un quartier à densité moyenne à élevée. Peut-être initialement prévu avec du logement unifamilial en bande, un projet pourrait également accueillir des typologies alternatives telles que logements multi générationnels, nouvelles formes de coliving, appartements de taille contenue pour primo acquéreurs, etc.

La pression exercée sur le développement du projet implique la fixation d’un programme immobilier permettant peu d’évolution. Or, c’est cette évolutivité directement incluse dans le développement du PAP, et par conséquent mieux maitrisée, qui peut assurer que le PAP demeurera adapté aux besoins au moment de son exécution. Il pourra alors définir une enveloppe fixant des règles, limites et coefficients utiles à sa réalisation, tout en permettant suffisamment de jeux dans les typologies.

Au-delà de la programmation, le travail par ilot peut apporter une nouvelle identité au quartier, par un jeu d’alignements, de volumes différents, donnant implicitement points de repères et identités intra-quartier, ce qu’un alignement basique de maisons en bandes peut difficilement reproduire.

À l’heure de la densification nécessaire des espaces urbanisés ou urbanisables, l’approche par ilot trouve sa place comme l’un des éléments de réponse à la problématique de l’adaptabilité du logement.

Texte et illustrations de E-cone
Extrait du dossier du mois « Du plan à l’impact »