Le pari de la rénovation carbone des bâtiments luxembourgeois

Le secteur immobilier entre progressivement dans une nouvelle phase. Depuis l’Accord de Paris (COP21), les États membres mettent en œuvre des réglementations destinées à réduire les émissions de carbone du parc immobilier. L’objectif est connu : atteindre la neutralité climatique à l’horizon 2050.

Cette évolution se traduit déjà par des mesures concrètes dans plusieurs pays européens. En France, certains logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location. En 2028, l’interdiction passera aux logements classés F. En Belgique, plusieurs régions ont également introduit des obligations de rénovation énergétique : en Flandre notamment, l’acquéreur d’un logement très énergivore doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique dans un délai déterminé après l’achat.

Au Luxembourg, ces obligations restent encore limitées. Pourtant, pour Samuel Majerus, directeur environment & sustainability chez LSC360, le mouvement est inéluctable. « Les exigences européennes vont progressivement se traduire dans les législations nationales. L’enjeu consiste donc à anticiper ces transformations plutôt qu’à les subir. »

Gérer un patrimoine immobilier comme un portefeuille d’actifs

Cette anticipation passe notamment par une approche de Risk Asset Management, qui consiste à évaluer un patrimoine immobilier non seulement sous l’angle technique, mais également selon les risques réglementaires, environnementaux et financiers auxquels chaque bâtiment est exposé.

À mesure que les exigences évoluent, un bâtiment peu performant énergétiquement risque de perdre progressivement de sa valeur, mais aussi de son attractivité locative.

L’objectif de cette analyse est d’offrir aux propriétaires une vision globale de leur patrimoine et de hiérarchiser les investissements à réaliser.

« Notre rôle consiste à identifier les bâtiments qui devront être rénovés en priorité, ceux qui pourront être traités à plus long terme, et, dans certains cas, ceux pour lesquels une rénovation ne serait plus économiquement pertinente. Cette approche permet d’établir une feuille de route sur plusieurs années, accompagnée d’une estimation budgétaire réaliste. »

Contrairement à une simple estimation théorique, cette planification s’appuie sur des retours d’expérience issus des projets réalisés par LSC360.

Une approche pluridisciplinaire

Cette capacité d’analyse repose également sur la diversité des expertises réunies au sein de LSC360. Ingénieurs, spécialistes de l’environnement, experts réglementaires, de l’énergie ou encore spécialistes de la construction interviennent conjointement afin d’établir un diagnostic global.

« La proximité de ces compétences nous permet de mobiliser rapidement les expertises nécessaires autour d’un même projet. Cette approche intégrée accélère les études et garantit une vision cohérente des enjeux techniques, environnementaux et réglementaires. »

Le Luxembourg dispose de nombreux atouts

Si le Luxembourg accuse encore un certain retard sur le rythme des rénovations énergétiques, Samuel Majerus estime que le pays dispose néanmoins de solides leviers pour réussir cette transition : « Le Luxembourg bénéficie d’un des systèmes de subventions les plus favorables d’Europe en matière de rénovation énergétique. Les nouvelles constructions affichent déjà des niveaux de performance élevés (pompes à chaleur, photovoltaïque, isolation). Le principal défi concerne désormais l’amélioration du parc immobilier existant. »

La directive européenne relative à la performance énergétique des bâtiments prévoit notamment un rythme de rénovation ambitieux pour les bâtiments publics. Cet objectif fixe à 3 % la part des surfaces publiques à rénover chaque année. Une circulaire a bien été envoyée à toutes les communes luxembourgeoises et une stratégie de rénovation au niveau des bâtiments publics existe depuis 2014. Juste au niveau de l’Administration des Bâtiments Publics qui gère environ 1.500 bâtiments, on parle de rénover environ 120.000m² par an.

La trajectoire est claire : si l’on raisonne sur une base constante, rénover 3 % du parc par an pendant trente ans permettrait de traiter près de 90 % du parc bâti d’ici 2055. « Le secteur privé devra, lui aussi, s’inscrire progressivement dans une trajectoire de rénovation ambitieuse. Plus on retarde le démarrage, plus l’effort devra être concentré sur une période courte, avec des volumes annuels de rénovation qui deviendront difficilement réalistes pour le marché », souligne Samuel Majerus.

Les grands investisseurs internationaux ont déjà intégré cette évolution : « Les acteurs présents sur plusieurs marchés européens constatent déjà les effets des nouvelles réglementations. Cette expérience constitue aujourd’hui un signal fort pour les propriétaires luxembourgeois, qui commencent eux aussi à structurer une stratégie de gestion de leur patrimoine immobilier. »

Rénover… ou déconstruire

La rénovation n’est cependant pas toujours la solution la plus pertinente. LSC360 accompagne actuellement la déconstruction d’un bâtiment de la Caisse d’Épargne à Sarrebruck, constitué d’extensions successives réalisées au cours des décennies. L’analyse technique a démontré que sa rénovation ne permettrait ni d’atteindre les performances attendues ni de garantir une exploitation durable.

Lorsque la déconstruction est retenue, l’objectif consiste à préserver un maximum de ressources. Grâce au scan 3D et aux inventaires de matériaux, LSC360 identifie les éléments susceptibles d’être réemployés ou recyclés dans une logique d’économie circulaire. « L’économie circulaire consiste à prolonger autant que possible la durée de vie des matériaux. Pour y parvenir, il faut disposer d’une connaissance précise des ressources présentes dans le bâtiment dès les premières phases du projet. »

Les outils techniques existent, mais la structuration du marché doit encore progresser afin de permettre une véritable valorisation des matériaux issus de la déconstruction.

Anticiper pour limiter les risques

Au-delà des considérations environnementales, la rénovation devient progressivement un enjeu économique. Samuel Majerus cite notamment le cas d’un propriétaire confronté au départ potentiel d’un locataire dont les objectifs ESG n’étaient plus compatibles avec les performances du bâtiment. « Notre analyse lui a permis de mesurer précisément le niveau d’investissement nécessaire pour maintenir l’attractivité de son patrimoine et limiter ce risque locatif. »

Pour lui, l’anticipation constitue aujourd’hui le principal levier : « Les propriétaires qui engagent dès maintenant une réflexion stratégique disposent d’une plus grande marge de manœuvre, tant sur le plan technique que financier. Lorsque les obligations réglementaires se généraliseront, la demande en rénovation augmentera fortement et les capacités du marché seront davantage sous tension. »

La rédaction
Photo : ©LSC360

Article extrait du dossier du mois « Matières à réflexion »