Du logement et du droit

Peu importe l’ordre des annonces, il y en a eu beaucoup, durant cette « semaine du logement » qui rimait, entre autres, avec Klima Expo et en tout cas avec rassemblement médiatico-officialo-populaire sur le plateau de Kirchberg. Il a donc été beaucoup question de logement et de droit. Et même de droit au logement, abordable de préférence.

Quelques jours avant l’événement, le Conseil de gouvernement adoptait, sur proposition du ministre du Logement Henri Kox, une série d’amendements au projet de loi 7642 sur la refonte le bail à loyer. Objectifs : donner une meilleure protection au locataire du marché privé, amener plus de transparence dans la relation bailleur-locataire, et donc un meilleur encadrement du marché immobilier, avec notamment une révision du mécanisme du plafond des loyers visant à protéger les locataires efficacement contre les loyers d’usure.

Le ministre Kox estime qu’il a « enfin pu compléter le projet de réforme avec les éléments essentiels qui ne faisaient pas l’unanimité il y a deux ans ». Entre autres, là où le plafond du loyer annuel était limité à 5% du capital investi dans le logement, il est réduit à un taux de 3,5% du capital investi réévalué et décoté, et même à 3% pour les logements au certificat de performance énergétique affichant F, G, H ou I – qui induisent des coûts de chauffage élevés.

Le texte vise une meilleure transparence du marché locatif et une responsabilisation des propriétaires, qui devront légalement déterminer le capital investi, réévalué et décoté, avant la mise en location des logements – un montant qui doit être indiqué dans le contrat de bail – sous peine de sanction, limitant le loyer à 8 euros/m²…

3 impôts et 1 registre

Idem pour une série de textes qui touchent notamment au sacro-saint impôt foncier, et dont l’écho va rebondir dans le discours sur l’état de la Nation, puisque cette réforme était promise et inscrite dans l’accord de coalition 2018-2023.

3 ministres s’y sont mis pour présenter l’enfant terrible censé jouer au lance-pierres contre les spéculateurs : Taina Bofferding (Intérieur), Yuriko Backes (Finances) et Henri Kox (Logement) ont expliqué les projets de loi sur l’impôt foncier, l’impôt à la mobilisation de terrains et l’impôt sur la non-occupation de logements, plus le projet de loi sur le registre national des bâtiments et des logements.

Sait-on que l’impôt foncier, une des plus anciennes sources fiscales du pays et une base solide pour les budgets communaux, s’appuyait encore sur des valeurs unitaires remontant à 1941 ?

La réforme crée un nouveau modèle d’évaluation des terrains, « plus objectif, transparent et équitable ». Elle introduit une nouveauté, un abattement sur la résidence habituelle, à concurrence d’un montant fixe pour chaque contribuable. Mais l’impôt foncier (IFON) restera une recette communale. Pour Taina Bofferding, « c’est un grand bond en avant ! Pendant des décennies, la réforme de l’impôt foncier a été annoncée ; elle devient enfin réalité ! Et il faut préciser ceci : le but n’est pas de générer des recettes fiscales supplémentaires, mais d’éliminer les injustices fondamentales du système actuel. »

On en arrive à l’enjeu de taille, qui est de lutter la pénurie notoire de logements au Luxembourg. Le nouvel impôt à la mobilisation de terrains entend inciter à la construction effective sur des terrains parfois « oublié » jusqu’à ce qu’ils trouvent preneurs aux prix souhaités dans un marché très spéculatif. Un registre national des fonds non construits dressera l’inventaire de tous les terrains disponibles à la construction en vertu des plans d’aménagement général (PAG). « L’impôt à la mobilisation de terrains se calculera sur la même valeur de base des terrains que l’IFON. Il est inadmissible que des propriétaires ne réalisent pas de logements sur leurs terrains alors qu’ils sont prévus à cette fin, pendant que de plus en plus de personnes, jeunes, familles, n’ont plus les moyens pour habiter au Luxembourg », souligne Taina Bofferding.

Dans un esprit similaire, l’introduction d’un impôt national sur la non-occupation de logements (INOL), complémentaire aux deux précédents, entend mobiliser les logements existants non habités. Ce nouvel impôt national, obligatoire, viendra remplacer la taxe communale sur les logements non-occupés, introduite en 2008 à titre facultatif dans le cadre du premier Pacte logement, qui n’a pas eu les résultats escomptés.

La commune doit constater la non-occupation d’un logement (si durant 6 mois, personne, inscrite au registre, ne l’a occupé). « Laisser des logements inoccupés est un luxe que nous ne pouvons plus nous permettre. Cet impôt est un instrument indispensable et d’autant plus justifié que nous disposons, avec 30 organismes actifs dans la gestion locative sociale, d’un dispositif qui rend la mise en location de logements extrêmement simple pour les propriétaires. Plus de 1.000 logements en gestion locative sociale en sont la preuve ! », a souligné le ministre du Logement, Henri Kox.

Un registre national des bâtiments et des logements (RNBL) complètera le dispositif, utile à des fins de recensement, fiscal et social. Les communes pourront enregistrer leurs habitants non seulement à une adresse de leur territoire, mais également dans un logement identifié. Pour l’exécutif, ce RNBL doit améliorer la nécessaire transparence à propos du parc immobilier national, qui souffre encore trop souvent de zones d’ombres ou de non-droit. Entre autres, le registre accompagnera la mise en œuvre de la législation sur la salubrité et la location de chambres meublées.
Pour Yuriko Backes, les mesures proposées « forment un ensemble cohérent et complet. L’impôt foncier sera plus moderne et plus équitable. L’objectif n’est pas de créer une charge fiscale supplémentaire pour les citoyens et les entreprises. Il s’agit de poser un frein sérieux à la spéculation et à la croissance des prix de l’immobilier, afin d’augmenter l’offre ».

L’habitat observé, les méthodes testées

Puisque la finalité est aussi de créer du logement abordable, on attendra les débats sur le projet de loi n°7937 qui le définit… et qui pose le plus de soucis au monde social et associatif dans ses méthodes et clés de financement.

Les besoins demeurent, comme le démontre la dernière note de l’Observatoire de l’habitat, qui vient d’être publiée, en collaboration avec le Statec. Le « taux d’effort » des familles, la composition des ménages, l’influence de facteurs démographiques sur le logement, fournissent des rapports d’analyses et autant de supports aux propositions faites dans le cadre de l’élaboration de projets de lois récents.

Par exemple, il ressort que les familles monoparentales subissent le plus le poids du logement dans le budget. Dans tous les cas, on perçoit, souligne l’Observatoire de l’Habitat, « le rôle important joué par la mutualisation des revenus et des coûts du logement pour atténuer l’impact de l’augmentation conséquente des prix et des loyers au Luxembourg ».

L’Observatoire de l’Habitat propose aussi différents rapports d’analyse qui éclairent le chemin, et donne même une méthode pour, par exemple, identifier le nombre d’unité de logements que chaque propriétaire de foncier résidentiel pourrait potentiellement construire sur ses terrains.

L’idée étant aussi de coller aux réalités, la Semaine nationale du logement a été l’occasion, pour le ministère du Logement, le ministère de l’Intérieur, la Chambre des métiers ainsi que l’OAI, d’inviter des représentants des services communaux de l’urbanisme, de promoteurs privés, de bureaux d’architecture et d’urbanisme ainsi que des représentants de la SNHBM et du Fonds du logement à un atelier sur l’application de l’article de loi (aménagement communal et développement urbain) qui assure la création systématique de logements abordables dans chaque plan d’aménagement particulier « nouveau quartier » (PAP NQ) d’une certaine envergure tout en assurant l’utilisation rationnelle des terrains mis en construction.

« Il fallait identifier de façon participative les questions et problèmes que les acteurs du terrain rencontrent dans la pratique quotidienne. Cet échange est une occasion réussie », a dit le ministre Henri Kox.

Le logement, singulièrement le logement abordable, a de nouvelle armes. Les cibles sont connues. Il faudra mesurer si les visées du législateur les atteignent.

Alain Ducat

Photos : SIP/MLOG/MINT