Acheter neuf au Luxembourg, c’est possible, malgré un marché grippé

Il y a encore quatre ou cinq ans, un appartement neuf au Luxembourg se vendait souvent sur plan (VEFA), bien avant la fin du chantier. Ce n’est plus le cas. « Rien n’est facile actuellement », résume Julien Crayssac, conseiller commercial chez Thomas & Piron. À Belair, en bordure de Strassen, le penthouse de la résidence Mont Ruby (73 m² nets, deux chambres, 130 m² de terrasse) est affiché à 1.235.000 euros. Fin septembre 2026, il attendait toujours son acquéreur. « Ce n’est pas l’appartement qui a des difficultés, c’est plutôt le marché global qui traîne un peu. »

La demande s’est surtout déplacée. Pour qui veut habiter en ville dans du neuf, l’appartement reste l’option la plus accessible. « On a beaucoup plus de choix pour les appartements, et on est clairement sur des enveloppes plus accessibles que si on basculait sur une maison », explique le conseiller. « En dernier étage, les acheteurs recherchent plutôt trois ou quatre chambres et 150 à 180 m². Les logements exposés plein sud partent les premiers, les rez-de-chaussée côté rue en fin de commercialisation. »

Des acheteurs triés sur le volet

Le ralentissement tient surtout au financement. Aux taux d’intérêt remontés s’ajoute le recours fréquent au prêt-relais. « La plupart de nos clients sont déjà propriétaires d’un bien qu’ils souhaitent vendre pour acquérir le nouveau », précise Jean-Charles Villeneuve, délégué commercial. « Les banques ont tendance à dévaluer le bien existant et à surévaluer le bien neuf. » Faute de prix fermes chez tous les constructeurs, elles prévoient souvent une marge de sécurité d’environ 10 %. « Vous tendez l’élastique dans les deux sens. La clientèle en capacité d’acheter a été un peu triée sur le volet. »

Près de 90 % des appartements vendus sur ces résidences sont devenus des résidences principales, rarement achetées par des primo-accédants. « Pour l’enveloppe du penthouse, on peut proposer une maison neuve, habitable immédiatement, à Nospelt ou à Kehlen. Les gens qui sont ici veulent être sur Luxembourg. »

Construire sans attendre les réservations

Paradoxe apparent : deux nouvelles résidences signées Thomas & Piron, « Terre de Soie » et « Jardin d’Opale », sortent de terre juste à côté. « Il est extrêmement important pour nos futurs acquéreurs d’avoir déjà une construction en cours, parce que ça va sérieusement les aider à obtenir un financement », justifie Julien Crayssac. « Entre la réservation et la livraison, la banque facture des frais intercalaires. Ramener cette période de 2 ans à 6 ou 8 mois allège la note. Bien des promoteurs doivent, eux, réunir 40 à 60 % de réservations avant de lancer un chantier, ce qui n’est heureusement pas le cas chez Thomas & Piron, grâce à des fonds propres importants et à une solidité financière construite depuis 50 ans. »

Démarrer « à blanc » a un coût. « Ça demande un gros effort financier à notre société, c’est indéniable, mais c’est presque un mal nécessaire », admet Jean-Charles Villeneuve. « Depuis le début de la remontée des taux (en 2023), les plans ont aussi été revus de A à Z. Ça fait un an que les commerciaux définissent les plans des appartements avec les architectes, avant le démarrage des chantiers. On se base sur les retours des appartements vendus et sur les nouvelles demandes du marché. »

L’État a exonéré de droits d’enregistrement la partie construite des logements achetés en l’état futur d’achèvement (VEFA). « C’est loin d’être suffisant, mais c’est déjà ça », juge-t-il.

Moins de mètres carrés, plus de performance

Acheter sur plan permet aussi d’adapter son logement. « Si vous avez une préférence pour du parquet, on met du parquet. Si vous voulez une baignoire à la place d’une douche à l’italienne, on met une baignoire », détaille Julien Crayssac. Une fois les finitions posées, chaque changement coûte nettement plus cher.

L’autre argument est énergétique. Les énergies fossiles sont proscrites dans le neuf. Les résidences en cours misent sur la pompe à chaleur, le plancher chauffant, le triple vitrage, la ventilation mécanique contrôlée (VMC) et les protections solaires. Ces deux dernières étant obligatoires au Luxembourg. « Les certificats de performance énergétique provisoires affichent A-B-A, avec l’espoir d’un triple A en fin de chantier ». Revers de la médaille : « Si ça a un impact sur le coût de construction, ça a automatiquement un impact sur le prix de vente. »

Pour le conseiller, l’arbitrage est clair. « Pour une enveloppe égale, nos clients préfèrent partir sur du neuf avec parfois moins de mètres carrés, mais un appartement mieux isolé, mieux construit, mieux chauffé, qui va tenir une cote sur les 10, 15, 20 prochaines années. » Il nuance aussitôt. « Quelqu’un qui veut absolument plus de mètres carrés aura peut-être tendance à aller vers l’ancien. Chacun est bien sûr libre de ses investissements, mais faire le choix d’un logement neuf, avec une société solide, comporte indéniablement plus de sécurité et plus de qualité. »

Sébastien Yernaux
Photos : ©Picto / Eve Millet

Article issu du dossier « Les murs ont des idées »